應對房貸逾期的葵花寶典？債務人7種自救方案！

經(jīng)濟波動，房價下行，房產(chǎn)斷供越發(fā)普遍，與之相關(guān)的社會問題也越發(fā)突出。很多家庭因斷供陷入困局，病急亂投醫(yī)，不理性決策、被惡意引導、房產(chǎn)被法拍等情形致使家庭陷入更深的財務困難。深遠律師事務所房產(chǎn)團隊在應對斷供危機上進行了大量研究分析，在實踐中積累了豐富的操作經(jīng)驗，力爭為委托人應對斷供危機面提供科學、合理、合法的整體解決方案。

應對房貸逾期的葵花寶典？債務人7種自救方案！

如果家庭現(xiàn)金流出現(xiàn)困難，面對斷供壓力，我們總結(jié)了一下，主要有以下幾類處置措施，我們稱之為“葵花寶典”。之所以這些措施名叫“葵花寶典”，是因為這些措施都需要具備一定的前提條件，需要債務人承擔一定的代價，有時候甚至是承受一定的風險。選擇哪種方式，要考慮房屋的余值、跌價情況、貸款總額、短期資金籌措能力、長期現(xiàn)金流預測、二手房交易現(xiàn)狀等各種因素，沒有最好的，只有適合的，建議你在深遠律師的幫助下，選擇最適合你的應對方式。

房貸逾期的七種自救方案

申請延期因為斷供前向銀行申請延期還款，這是絕大部分債務人首先想到的辦法。遺憾的是，這個辦法基本很難行得通，我們接觸的大量客戶中，鮮有碰到申請延期成功的案例。所以這個方案最大的問題就在于成功率太低。

如果家里遇到臨時性財務緊張，可以向銀行申請“暫停還款”，但即便申請成功，這個周期也非常短，并且一般只有幾個月，并且大多數(shù)銀行只同意暫停還本金，每個月的利息還是要給的。市面上經(jīng)常提到的“停息掛賬”“延長還款期限”等方式，在房貸按揭的現(xiàn)實中基本行不通。

加杠桿融資現(xiàn)金流跟不上又不想斷供，那就從親戚、朋友、同事那里借錢來填補一下，等日后寬裕了再還回去，這是大家比較普遍的想法。這種自然人之間的借款在法律上屬于民間借貸，一般不需要支付利息，或可以靈活約定利息。但很多人借錢張不開口，不想欠人情，就需要向金融機構(gòu)借錢。金融機構(gòu)是盈利組織，放款需要收取利息，借款人除了房貸的本息需要支付外，還要額外支付金融機構(gòu)的借款本息，所以我們把這種方式稱之為“加杠桿融資”。

加杠桿融資的壞處就是拆東墻補西墻，進一步加重了債務負擔，容易給未來的生活造成較大的壓力和不確定性。加杠桿融資的好處是利率水平不高，如果對銀行產(chǎn)品不熟悉，可以找助貸中介提供服務。但面對銀行紛繁復雜的金融產(chǎn)品，借款人往往很難甄別，助貸中介行業(yè)又魚龍混雜，需要債務人擦亮眼睛，仔細甄別。

轉(zhuǎn)按揭將房產(chǎn)過戶給有信任關(guān)系的人，用新業(yè)主的身份重新辦理房屋按揭貸款。這種方式屬于“房產(chǎn)代持”加“借名貸款”，顯而易見的好處有兩個，一是新的按揭貸款周期更長，利率很可能更加優(yōu)惠，既可以降低月供負擔，也可以降低利率水平。

這種操作的難度在于可信、征信良好并愿意配合持有房產(chǎn)、借名貸款的對象。主要風險在于房產(chǎn)代持的系列風險。在操作過程中，需要用到資金過橋、代持協(xié)議、借款協(xié)議等諸多配套措施和配套文書，具有較強的專業(yè)性，建議一定要在專業(yè)人士的支持下進行。

轉(zhuǎn)經(jīng)營貸經(jīng)營貸主要適用于具有一定規(guī)模和穩(wěn)定經(jīng)營狀況的企業(yè)，貸款也應主要用于擴大生產(chǎn)、提高技術(shù)水平、改進經(jīng)營管理等方面，為了鼓勵實業(yè)發(fā)展，我們國家對經(jīng)營貸的利率一向比較優(yōu)惠。由于經(jīng)營貸利率優(yōu)惠，通過一定運作，將房產(chǎn)按揭貸款轉(zhuǎn)為企業(yè)經(jīng)營貸，可以適當降低利率，短期內(nèi)大幅度緩解月供壓力。對余值較高的房產(chǎn)，經(jīng)營貸還可以套取較大的流動資金。

按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸看起來非常誘人，銀行為了完成放款任務，對流入房產(chǎn)的資金也是睜一只眼閉一只眼，而一眾中介機構(gòu)為了多做業(yè)績，更是在其中推波助瀾，樂此不疲。在這個看似三方共贏的局面中，最終支付成本和承擔風險的，其實只有債務人。并且這個交易涉及一系列不合規(guī)的操作，深遠律師后面會專章分析經(jīng)營貸的成本與風險，對想將按揭轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸的債務人，一定要有清晰的認知，理性地選擇，避免出現(xiàn)飲鴆止渴的情況。

房屋置換面對月供壓力，如果家庭收入穩(wěn)定，而且有戶口和學位這些剛性需求，可以考慮置換房產(chǎn)，將大的房子置換成小一些的房子，從而降低房產(chǎn)總值。房屋置換需要做賣房和買房兩次交易，新的交易中銀行會出具新的按揭方案，月供負擔就會大大減輕。

房屋置換增加了一次交易，可能涉及中介費用，產(chǎn)生搬家、裝修等置業(yè)成本。但在房產(chǎn)降價的大環(huán)境中，有置換能力的家庭反而有了很多換房或撿漏的機會，把握得好也不失為一次置業(yè)的好機會。

賣房減負如果房產(chǎn)的市值低于房產(chǎn)按揭，那房產(chǎn)就成了名副其實的“負資產(chǎn)”。這個時候普通家庭就會很糾結(jié)，賣掉吧，虧損坐實，首付和月供都沒了；不賣吧，月供壓力大，樓市繼續(xù)下行，房子會繼續(xù)虧錢貶值。這種情況下，如果家庭收入已經(jīng)無法支撐負房產(chǎn)月供，對生活已經(jīng)造成了影響，那就可以考慮賣掉房產(chǎn)。

賣掉房產(chǎn)對生活會產(chǎn)生一定的影響，但從家庭資產(chǎn)負債表的角度出發(fā)，剝離沒有升值空間的大額負債，及時止損。留出現(xiàn)金流來從事價值更高的事情，不失為一個理性的選擇。

技術(shù)性躺平如果不僅是按揭困難，而是債臺高筑，資不抵債，賣房也不足以解決家庭負債問題，這個時候還有辦法脫困嗎？這樣的局面確實比較困難，會給債務人的生活造成很多不利影響，比如金融催收、法院訴訟、強制執(zhí)行、查封凍結(jié)、房產(chǎn)拍賣、限制消費、列入黑名單等等。但越是這種情況越是不能“躺平”，越是不能破罐子破摔。

因為從金融機構(gòu)催收到房產(chǎn)被拍賣執(zhí)行，是一段很長的時間。在這段時間內(nèi)，利用金融機構(gòu)的處理流程、法院的訴訟程序、法院的執(zhí)行程序、不良資產(chǎn)處置流程中可以采取的技術(shù)性操作，可以影響事項的進展速度和走向，可以同不同主體采取不同方式的協(xié)商。這個時候，你更需要向?qū)I(yè)人士尋求幫助。通過程序本身延緩事項的惡化，或者從中找到解決問題的契機。

有房貸逾期的任何問題，可通過下面的聯(lián)系方式，咨詢深遠律師，尋求專業(yè)、合規(guī)解決方案。

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